Квартиры со свидетельствами

(8652) 728-078, 99-77-99

Офис продаж: Ставрополь, ул. Доваторцев, 61

Ослабление рубля пойдет рынку недвижимости на пользу

Как считают эксперты, ослабление рубля к доллару, которое наблюдается в последние месяцы, должно отразиться на российском рынке недвижимости положительно. Данная тенденция защитит рубль от отрицательной коррекции цен. Правда, как замечают эксперты, это сработает лишь в том случае, если продавцы, напуганные падением рубля, не начнут фиксировать стоимость недвижимости в заграничной валюте.На 11 октября, как известно, приходится 20-я годовщина так называемого "черного вторника" – дня, знаменитого обвальным падением рубля по отношению к доллару. Ровно двадцать лет назад за один лишь день на фондовой бирже ММВБ курс доллара взлетел более чем на 27%, то есть вырос с 30.81 рубля до 39.26 рублей за 1 доллар.

Середина лета 2014 года привела курс рубля к падению, которое обусловлено возросшими геополитическими рисками, связанными с переворотом и гражданской войной на Украине. Западные страны ввели против России санкции, усилив тем самым давление на российскую валюту. Как результат, курс доллара вырос почти на 20% с конца июня этого года и впервые в истории "перешел черту" - преодолел психологически значимый уровень, составляющий 40 рублей.

Цены на недвижимость и их зависимость от курса рубля

На современном этапе проводить параллели с падением рубля в "черный четверг", 20 лет назад, не совсем корректно. "Сейчас" и "тогда" — это две разные рыночные ситуации, по словам генерального директора компании "Метриум Групп" Марии Литинецкой.

Первое отличие — в начале 1990-х годов рынок жилой недвижимости только начинал формироваться. В тот период времени рубль был очень нестабильной валютой, поскольку и стоимость недвижимости, и заработные платы тогда фиксировались именно в долларах. По этой причине снижение курса рубля тогда практически не повлияло на стоимость недвижимости: зафиксированный в долларах цены остались на прежнем уровне, однако покупательская способность населения заметно снижалась. Имеющие сбережения в рублях россияне больше не могли приобретать недвижимость на обесцененные деньги.

Сергей Шлома, директор департамента "Инком-Недвижимость" отмечает: "Не помню, чтобы "черный вторник" 1994 года как-либо сказался на рынке недвижимости – курс тогда "отыграл" назад за несколько дней."

По словам Литинецкой, сегодня ситуация с ценами на недвижимость совершенно иная. В первую очередь, потому что цены на жилье классов "эконом", "комфорт" и "бизнес" фиксируются сейчас именно в рублях. Кроме того, рынок недвижимости уже прочно сформировался, и "балом правит" покупатель. Оттого застройщики, желающие догнать "убегающий" доллар, осознают, что клиенты сегодня чутко реагируют на любые ценовые изменения.

Литинецкая, гендиректор "Метриум Групп", дает следующий прогноз: "Мы фактически уже достигли потолка покупательской способности, и предпосылок для существенного роста цен просто нет. Если стоимость жилья и будет меняться, то динамика, скорее всего, останется невысокой."

Защита от стагнации экономики

Сергей Шлома из "Инком-Недвижимости" отмечает, что ослабление российской валюты, ныне происходящее, вполне может стать позитивным фактором для рынка жилой недвижимости, ведь этот процесс способен сгладить негативные последствия ухудшения экономической ситуации в стране.

Если бы не было нынешнего падения рубля, рынок недвижимости столкнулся бы с отрицательной корректировкой рублевых цен, вследствие чего продажи замедлились бы. Опыт показывает: когда цены на жилье начинают падать, потенциальные покупатели, готовые заключить сделки, откладывают их на неопределенный срок, ожидая большего обесценивания недвижимости. "Однако сейчас такого не происходит. Рублевые цены не падают, более того, даже продолжают плавно расти", - указывает Шлома.

Если в сентябре средняя стоимость на вторичном рынке жилья Москвы составляла 190,9 тысяч рублей за квадратный метр (на 0,5 % дороже, чем в августе), то с начала года цены выросли, в целом, на 6,8 %: такие цифры приводит Шлома, исходя из данных своей компании. Он отмечает: в этом году осеннее сезонное увеличение покупательской активности не наблюдается, однако сделки с недвижимостью, тем не менее, постоянно происходят, и их больше, чем если бы курс рубля не шел вниз. Эксперт оптимистично отмечает: "При такой ситуации мы не прогнозируем в ближайшей перспективе снижения рублевых цен."

Однако, коллеги Шлома из разных риелторских и девелоперских компаний, отмечают, что различные сегменты рынка недвижимости реагируют на колебания отечественной валюты по-разному.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева приводит свои примеры: "Спрос на самое недорогое жилье реагирует на любого рода политические и экономические изменения гораздо быстрее и значительнее, во время финансовой нестабильности он сокращается в первую очередь". Румянцева утверждает, что в отличие от финансового и фондового рынков недвижимость — сфера намного более стабильная, особенно ее самый устойчивый сегмент (элитное жилье).

Однако массовый сегмент в долгосрочной перспективе падения рубля может проявить себя не лучшим образом. Такого мнения придерживается руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Эксперт объясняет такую динамику вероятностью повышения ставки кредитования для девелоперов вплоть до 14%, что, в свою очередь, приведет к повышению стоимости самого строительства. Несомненно, это отразится и на цене конечного продукта — готовой недвижимости.

Рынок недвижимости вновь возвращается к иностранной валюте?

Сергей Шлома отмечает следующую тенденцию на московском рынке недвижимости: за последнее время все чаще продавцы жилья в эконом-классе заявляют о желании получить расчет в долларах или евро. Пока рынок не реагирует на такие запросы, поскольку политику сделки определяют именно покупатели, которые, естественно, не заинтересованы в расчетах в иностранной валюте.

Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин также отмечает подобную тенденцию, однако он сомневается, что продавцы, продающие жилье за валюту, доведут сделку до ее успешного завершения. Риелтор обращает внимание на то, что владельцы квартир могут ждать более выгодную и удобную для них сделку долгое время: "Они не доедают последний бутерброд и могут экспонировать объект долгое время."

Тот факт, что некоторые застройщики испытывают соблазн перевода стоимости недвижимости в доллары, отмечает и Богданюк. "Однако пока правообладатели все-таки в большей степени ориентируются на пожелания клиентов, для которых доллары – не самая удобная система расчета", – делает он оговорку, объясняя ее тем, что в массовом сегменте большая часть покупателей получают доход и держат деньги именно в национальной валюте.

Российский рынок недвижимости класса "эконом" никогда не станет полностью валютным, считает Ламин, ведь большая часть всей ипотеки сегодня берется россиянами в рублях (почти в 100% случаев). "Взять ипотеку в долларе при его росте – это самоубийство", – говорит он.

В заключении, эксперт отмечает, что повальный переход на доллар не может быть осуществлен и в силу юридического аспекта. Ведь сделки с недвижимостью в валюте запрещены в России, и рекламировать жилые объекты продавцы и риелторы могут, лишь указывая стоимость недвижимости в рублях.

Ваше мнение:

Какую недвижимость в Ставрополе вы хотите приобрести?





Недвижимость в Ставрополе